各乡、镇人民政府，县直相关单位，相关直属单位：
现将《清原满族自治县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
清原满族自治县人民政府
2024年7月2日
清原满族自治县农村集体经营性建设用地
入市管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为依法规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》《中共中央办公厅 国务院办公厅印发＜关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见＞的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发＜深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案＞的通知》（自然资办函〔2023〕364号）、《关于印发清原满族自治县农村集体经营性建设用地入市先行推进工作方案的通知》（清政发〔2023〕9号）有关精神和要求，结合本县实际，制定本办法。
第二条 清原满族自治县行政范围内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。
本办法所称农村集体经营性建设用地是指国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性以及保障性租赁住房用途，并已依法办理土地所有权登记的存量集体建设用地。
农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，在一定期限内以有偿方式发生转移的行为。
第三条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可以依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，并按照法律法规、出让（出租）合同和三方监管协议约定的权利和义务使用土地。
第四条 清原满族自治县农村集体经营性建设用地入市办公室（以下简称县入市办公室）统筹指导管理全县农村集体经营性建设用地入市工作。
第二章 入市条件和主体
第五条 拟入市的农村集体经营性建设用地应当符合以下条件：
（一）符合详细规划确定的规划条件、产业准入、生态环境保护等相关要求；
（二）已依法办理集体土地所有权登记，土地及地上附着物产权明晰、界址清楚、无权属争议、未被司法机关查封或行政机关等执行限制土地权利情况；
（三）涉及土地承包经营、土地使用等权利和地上建筑物、其他附着物产权的，入市主体应征求权利人的意见并与其达成一致意见；
（四）按照尊重历史、有利发展、审慎稳妥处置历史遗留建设用地原则，对于第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地但未取得合法用地手续的，经属地集体经济组织公告无异议后，按照存量建设用地认定管理。对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《城乡规划法》相关规定的，须依法依规予以处置后方可按存量建设用地使用；
（五）涉及带地上物出让的，要对地上物进行测绘和价格评估，出具房屋质量和消防安全评估报告并通过行业主管部门认定，由入市主体书面申请并经县人民政府同意后，可随土地一同入市地上物评估价格与土地出让价格同步公示，但不计入土地出让价格，土地成交后由入市主体向竞得人另行收取；
（六）宗地具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，用于保障性租赁住房建设的，其周边应具备入住人口所需的市政配套、公共服务设施等，交易双方另有约定的除外；
（七）依法纳入年度建设用地供应计划，根据宏观调控、产业发展布局、基础设施建设情况等有序供应。
（八）法律法规规定的其他条件。
第六条 农村集体经营性建设用地入市主体是具有该土地所有权的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。
完成农村集体经济组织登记赋码的农村集体经济组织可以直接作为入市实施主体，也可以委托其他具有市场法人资格的组织作为实施主体代理承担入市工作，并就委托事项明确双方权利义务。
第三章 入市方式
第七条 农村集体经营性建设用地可以按照出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，也可以根据实际需求采取先租后让、弹性年期方式供应。
第八条 农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向农村集体经营性建设用地所有权人支付一定土地价款的行为。
农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将一定年限内的农村集体经营性建设用地使用权租赁给土地使用者，由土地使用者向农村集体经营性建设用地所有权人支付一定土地租金的行为。
农村集体经营性建设用地作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体所有权人持有。
第九条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）方式入市的，最高年限按以下用途确定：
（一）工业、仓储用地五十年；
（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（三）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（四）综合或者其他用地五十年；
（五）保障性租赁住房七十年。
集体经营性建设用地以出租方式入市的，土地出租期限最高不超过二十年；采取先租后让方式供应的，租赁年限原则上不超过五年，出让年限与租赁年限之和不超过二十年；选择弹性年期出让的，结合项目实际，确定合理的出让年限，但不得低于五年，不得高于相同用途的最高年限。
第十条 依法取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出租、赠与或者抵押。具体参照同类用途的国有建设用地使用权有关规定执行，法律法规另有规定或者出让（出租）合同另有约定的除外。
农村集体经营性建设用地使用权转让的，应当全额支付土地价款、租金，取得不动产权证书，按照约定的期限和条件投资开发、利用土地，并经土地所有权人同意，其使用年限依照合同约定，但不得超过原出让（出租）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
第四章 入市程序
第十一条 申请。土地所有权人拟入市集体经营性建设用地的，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书。乡镇政府初审同意后，向县入市办公室提交入市申请，申请材料包括：
（一）入市申请书，入市申请书应当写明拟入市地块位置、权属、地上附着物等基本情况，土地所有权人可委托具有资质的测绘单位对拟入市地块进行勘测定界；
（二）集体经营性建设用地入市决议；
（三）土地所有权证明材料；
（四）所在地乡镇人民政府审核意见；
（五）其他需要提供的材料。
第十二条 提出规划条件及要求。县自然资源部门根据初审意见，依据国土空间规划提出拟入市的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同同级发展改革、生态环境等有关主管部门一并提出产业准入和生态环境保护等要求。
第十三条 地价确定。入市主体委托有资质的单位对拟入市地块进行地价评估，出具土地估价报告。评估报告须按规定进行备案。在县自然资源主管部门的指导下，入市主体根据地块评估价格，参考集体建设用地基准地价，结合土地市场行情、产业政策等因素，集体决策确定起始价或底价，并予以保密。起始价或底价不得低于入市成本，不得低于国家和我省规定的相应国有建设用地出让最低价标准。
第十四条 入市方案编制。入市主体根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市地块界址、面积、权属、入市方式、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、入市价格、收益分配、土壤污染状况调查情况等内容。
第十五条 入市方案表决。入市方案应当在乡（镇）党委、政府监督指导下，在村党组织领导下，按照“四议一审两公开”的程序，实行一事一议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到到会成员的三分之二以上方有效，并依法形成表决资料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。入市决议应经集体经济组织事务公开栏公示，期限不少于10天。入市方案经表决后，由入市主体，在出让、出租前不少于10个工作日将拟入市地块的入市方案、入市决议等材料报县入市办公室。
第十六条 入市方案核对。县入市办公室接到入市方案、入市决议等材料后，应向县人民政府报告，并由县人民政府组织自然资源、发展改革、生态环境等有关主管部门，按照相关法规政策规定对方案是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，是否符合收益分配原则等内容进行核对，并出具核对意见。
第十七条 公告及交易。入市方案通过县人民政府核对并经县入市办公室审议通过后，入市主体可以委托县土地储备中心，组织实施农村集体经营性建设用地招标、拍卖、挂牌或协议出让活动。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由出让人、竞得人及县土地储备中心三方签订《清原满族自治县农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。土地成交后，交易结果应参照国有建设用地使用权出让有关规定进行公示。
第十八条 签订书面合同和三方监管协议。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定，按照国家合同示范文本签订书面合同，合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等，并于5个工作日内报县自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。
在签订书面合同的同时，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，由交易双方、县人民政府签订三方监管协议，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人的权利和义务。
第十九条 不动产登记。受让人按出让（出租）合同约定付清全部土地出让价款后，持农村集体经营性建设用地出让（出租）合同、合同备案文件、出让价款交纳凭证、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关材料依法申请办理集体建设用地使用权登记。依法利用农村集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物的，可申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让（出租）合同另有约定的除外。
第二十条 依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，可以设立抵押权，当事人应当签订抵押合同，共同申请办理抵押登记，并书面通知土地所有权人。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第二十一条 农村集体经营性建设用地出让方和受让方应依法履行纳税义务。出让方应按税法规定办理税务登记，为受让方代开增值税发票，申请缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、印花税等税款。受让方应按税法规定申报缴纳契税、印花税等税款。
第五章 收益管理
第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用，按照县人民政府出台的相关文件执行。
第二十三条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益分配，按照县人民政府出台的相关文件执行。
第二十四条 县财政局、县农业农村局、县审计局等有关部门以及各乡镇人民政府（街道办事处）依法监管、定期审计农村集体经营性建设用地入市资金使用和运行。
第六章 开发利用管理
第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权人，应按照法律法规有关规定和出让（出租）合同确定的规划条件、产业准入、生态环境保护要求、开发期限及其他土地使用条件开发利用土地。
第二十六条 县人民政府按三方监管协议约定对出让（出租）合同履约过程等实施监管。县自然资源、发展改革、生态环境、农业农村、城建等相关主管部门按各自职责加强对农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促农村集体经营性建设用地使用权人依法依规使用农村集体经营性建设用地。属地乡镇应当积极配合相关主管部门加强对辖区内农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促土地使用权人依法依规使用土地
第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权人应当按照批准用途使用土地。确需改变土地用途的，在符合国土空间规划及详细规划确定的规划条件的前提下，经原出让方审议通过并报县人民政府批准后，由受让人与出让人签订合同变更协议或重新签订合同，并按照现时点重新评估地价并补缴前后规划使用条件下土地差价，同时应当按照规定的收取比例缴纳土地增值收益调节金。
第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权期限届满的，按照双方签订的出让（出租）合同约定办理，法律法规另有规定的按规定办理。
第二十九条 土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在出让（出租）合同约定的期限届满前，除以下情形外，农村集体组织不得收回：
（一）因公共利益需要，经政府批准依法对集体经营性建设用地实行征收的；
（二）土地使用权人不按批准用途及批准的使用条件使用土地的；
（三）因撤销、转移等原因停止使用土地的；
（四）出让（出租）合同约定的以及有关法律法规规定的其他可以收回土地的情形。
因第（一）项原因收回农村集体经营性建设用地使用权的，代表其所有权的农民集体组织应与使用权人协商确定补偿数额。
第七章 附 则
第三十条 本规则自印发之日起施行，有效期至2024年12月31日农村集体经营性建设用地入市试点工作结束。施行期间，国家和上级政府另有规定的，从其规定。
